Pronajímáte byt sami? Co všechno musí majitel řešit

Pronajmout byt je snadné. Starat se o něj už tolik ne.

Pronajmout byt může na první pohled vypadat jednoduše. Najít nájemníka, podepsat smlouvu a každý měsíc přijímat nájemné.

Ve skutečnosti ale pronájem nemovitosti znamená mnohem více. Od správného nastavení nájemného a přípravy inzerátu přes výběr nájemníka, smlouvy a předání bytu až po kontrolu plateb, vyúčtování, opravy nebo ukončení nájmu.

A právě ve chvíli, kdy se objeví první problém, si mnoho majitelů uvědomí, že pronájem není jen pravidelný příjem. Je to také čas, administrativa a zodpovědnost.

1. Nastavit správné nájemné

Za kolik byt pronajmout?

Příliš vysoké nájemné může znamenat, že se zájemci nebudou hlásit a byt zůstane zbytečně dlouho prázdný. Příliš nízké nájemné zase znamená, že majitel přichází o část možného výnosu.

Při stanovení ceny je proto potřeba zohlednit nejen velikost a dispozici bytu, ale také lokalitu, stav nemovitosti, vybavení, patro, dostupnost služeb a aktuální situaci na trhu.

2. Připravit inzerát a zajistit prohlídky

Kvalitní fotografie a dobře napsaný inzerát jsou základem úspěšného pronájmu.

Potom ale přichází další práce:

✓ odpovídat na telefonáty a zprávy
✓ domlouvat termíny prohlídek
✓ odpovídat na dotazy zájemců
✓ organizovat a absolvovat prohlídky
✓ vybírat vhodné zájemce

Pokud se ozve více lidí, může jít během několika dní o desítky telefonátů a zpráv.

3. Vybrat a prověřit vhodného nájemníka

Toto je jedna z nejdůležitějších částí celého pronájmu.

Nestačí, že zájemce působí sympaticky a na prohlídce udělá dobrý dojem. Majitel svůj byt svěřuje konkrétnímu člověku, a proto je důležité si ho před podpisem smlouvy prověřit.

Je vhodné zjistit například:

✓ zda má stabilní příjem
✓ kolik osob bude v bytě bydlet
✓ zda má zkušenosti s předchozím nájmem
✓ zda bude mít v bytě domácího mazlíčka
✓ zda je možné získat reference od předchozího pronajímatele
✓ zda jeho finanční situace umožňuje pravidelně hradit nájem

Správný výběr nájemníka může výrazně ovlivnit, jak bezproblémový bude pronájem v dalších měsících a letech.

4. Připravit smlouvy a předávací dokumentaci

Nájemní smlouva není jen formalita.

Je potřeba správně nastavit podmínky nájmu, výši nájemného a záloh, kauci, splatnost, povinnosti nájemníka i pronajímatele a další důležité náležitosti.

Stejně důležité je samotné předání bytu.

Předávací protokol by měl zachytit skutečný stav nemovitosti, vybavení, stavy měřidel a předané klíče. Vhodné je také pořídit dostatečnou fotodokumentaci.

Právě tyto podklady mohou být důležité například při řešení případných škod na konci nájmu.

5. Energie, služby a vyúčtování

Začátkem nájmu práce nekončí.

Je potřeba řešit také energie a služby spojené s užíváním bytu.

Podle konkrétní situace může jít například o:

✓ převod elektřiny nebo plynu
✓ nastavení záloh
✓ předání stavů měřidel
✓ komunikaci s dodavateli
✓ vyúčtování služeb
✓ kontrolu případných nedoplatků

A právě vyúčtování bývá pro mnoho majitelů jedna z méně příjemných částí pronájmu.

U některých bytů je potřeba zohlednit více druhů služeb, různé období, počet osob, odečty měřidel nebo změnu nájemníka během roku.

Pokud se nájemníci během roku vystřídají, je potřeba správně rozdělit náklady mezi jednotlivá období.

6. A pak přijdou situace, které nikdo neplánuje

Právě tady se ukáže, kolik času může správa pronájmu skutečně zabrat.

Nájemník přestane platit

Nájemné nepřišlo.

Nejdříve je potřeba zjistit, co se stalo. Pokud nejde jen o zapomenutou platbu, začíná komunikace s nájemníkem a řešení vzniklého dluhu.

Čím déle problém trvá, tím složitější může být jeho řešení.

Majitel přitom nechce každý měsíc kontrolovat účet a přemýšlet, jestli peníze tentokrát dorazí.

Nájemníci se často střídají

Jeden nájemník odejde, druhý přijde.

A s každou změnou se opakuje řada kroků:

✓ ukončení nájmu
✓ kontrola a předání bytu
✓ odečty měřidel
✓ vypořádání kauce
✓ případné opravy a úklid
✓ nový inzerát
✓ prohlídky
✓ výběr dalšího nájemníka
✓ nová smlouva
✓ nové předání

Pokud se nájemníci střídají často, může se z pronájmu stát poměrně časově náročná záležitost.

Nájemník volá večer, o víkendu nebo řeší problém, který nepočká

"Nemůžu se dostat do bytu."

"Praskla nám voda."

"Nejde topení."

Některé situace zkrátka nepočkají do pondělního rána.

A právě tehdy si majitel uvědomí, že nepronajímá jen nemovitost. Přijímá také určitou míru zodpovědnosti za to, co se v bytě a kolem něj děje.

Ne každá situace samozřejmě vyžaduje okamžitý zásah. Důležité ale je, aby měl někdo problém převzít, vyhodnotit a zajistit jeho řešení.

7. Opravy a běžné požadavky nájemníka

"Dobrý den, nejde nám bojler."

"Dobrý den, přestala fungovat pračka."

"Dobrý den, kape nám kohoutek."

I to patří k pronájmu.

Majitel musí zjistit, co se stalo, rozhodnout, kdo má opravu řešit, případně najít řemeslníka a domluvit termín.

A někdy je potřeba řešit i větší opravy nebo škody, které mohou vzniknout během nájmu.

8. Komunikace s nájemníkem

Pronájem bytu je dlouhodobý vztah mezi majitelem a nájemníkem.

Nájemník může potřebovat něco řešit, majitel může potřebovat něco oznámit nebo zkontrolovat. Někdy je komunikace jednoduchá, jindy může být potřeba řešit nepříjemnou situaci.

Pro mnoho majitelů je právě pravidelná komunikace jednou z největších časových zátěží spojených s pronájmem.

9. Myslet na pojištění

Majitel by neměl zapomínat ani na pojištění.

Důležité je mít jasno v tom, jak je pojištěná samotná nemovitost, domácnost a odpovědnost za škodu.

U pronajímaného bytu je navíc potřeba myslet na rizika spojená s jeho užíváním nájemníkem.

Správně nastavené pojištění může být důležitou součástí ochrany majetku.

10. Ukončení nájmu a příprava bytu pro dalšího nájemníka

Ani konec nájmu není jen o předání klíčů.

Je potřeba vyřešit:

✓ způsob ukončení nájmu
✓ termín předání bytu
✓ kontrolu stavu nemovitosti
✓ stavy měřidel
✓ vrácení klíčů
✓ vypořádání kauce
✓ případné škody nebo nedoplatky

A právě při kontrole po odchodu nájemníka se může ukázat, že byt potřebuje více péče.

Může jít například o:

✓ poškozené vybavení
✓ poškozené stěny nebo podlahy
✓ rozbité spotřebiče
✓ drobné opravy
✓ důkladnější úklid
✓ vymalování bytu

Majitel pak musí nejen zjistit, co je potřeba opravit, ale také najít řemeslníka, domluvit termín, kontrolovat provedení práce a připravit byt na další pronájem.

I s tímto vám můžeme pomoci.

Po ukončení nájmu zajistíme podle potřeby opravy, úklid a další práce potřebné k tomu, aby byl byt připravený pro dalšího nájemníka.

Pokud je potřeba řešit škodu způsobenou nájemníkem, pomůžeme také s jejím řešením v návaznosti na předávací dokumentaci a příslušné pojištění.

A jakmile je byt připravený, můžeme rovnou pokračovat hledáním dalšího vhodného nájemníka.

Pronájem bytu nemusí být druhá práce

Samostatný pronájem samozřejmě může fungovat. Pokud má majitel čas, zkušenosti a chce si vše řešit sám, může to být vhodná cesta.

Ne každý ale chce být zároveň majitelem, správcem, administrátorem, technikem a kontaktní osobou pro nájemníka.

A právě proto je tu Spolehlivý nájemník.

Co za vás můžeme zajistit?

✓ najdeme vhodného nájemníka
✓ nájemníky prověřujeme
✓ připravíme potřebnou dokumentaci
✓ zajistíme předání bytu
✓ kontrolujeme platby
✓ pomáháme s energiemi a vyúčtováním
✓ komunikujeme s nájemníkem
✓ řešíme běžné situace spojené s nájmem
✓ pomáháme řešit opravy a další požadavky
✓ zajistíme opravy, úklid a přípravu bytu po ukončení nájmu
✓ pomáháme s řešením škod a pojistných událostí

Vlastnit byt jako investici je jedna věc. Každý den se o něj starat jako pronajímatel je věc druhá.

Spolehlivý nájemník – pronájem bez zbytečných starostí.